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| Client | Contact | Profil fiscal | Patrimoine | Objectif | Statut | Actions |
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Fiches Techniques — Dispositifs Fiscaux
Documentation de référence à remettre à vos clients
Dispositif Jeanbrun
LMNP — Préservation des amortissements à la cession
Proposition législative 2024
Principe
Régime de baseLMNP réel BIC
Amortissement détentionDéductible ✓
Réintégration à la cessionNON réintégrés ✓
PV à la cessionRégime des particuliers
Abattements duréeIdentique nu (22 ans IR)
StatutProposition — À confirmer
Comparatif vs LMNP 2025
Pour un bien de 300 000 € sur 15 ans :
Avantages clés
✅ Double avantage : économie fiscale en détention (amortissement) PLUS économie à la cession (pas de réintégration)
✅ Meilleur ratio global sur 15 ans vs tous les autres régimes LMNP selon notre simulation
⚠ Incertitude : proposition législative non encore adoptée définitivement à la date du document
ℹ Conseil : Surveiller le Journal Officiel avant de structurer un investissement sur ce dispositif
Économie vs LMNP post-réforme 15/02/2025
La réforme du 15 février 2025 a aligné le LMNP sur le LMP en réintégrant les amortissements dans la plus-value. La Loi Jeanbrun propose de revenir partiellement en arrière, préservant la non-réintégration pour les investisseurs particuliers sous seuils.
Dispositif Denormandie
Art. 199 novovicies — Investissement ancien avec travaux
Dispositif en vigueur
Conditions d'éligibilité
ZoneA, A bis, B1 (Action Cœur de Ville)
Travaux requis≥ 25% du coût total
LoyerPlafonné selon zone
LocataireSous plafond ressources
Plafond investissement300 000 €/an · 2 logements
Réduction IR12%, 18% ou 21%
Barème réduction IR
Engagement 6 ans12% = max 36 000 €
Engagement 9 ans18% = max 54 000 €
Engagement 12 ans21% = max 63 000 €
Plafonds de loyer 2025
Zone A bis18,89 €/m²
Zone A14,03 €/m²
Zone B111,31 €/m²
✅ Réduction IR concrète : jusqu'à 63 000 € sur 12 ans soit 5 250 €/an de réduction d'impôt garantie
✅ PV identique au nu : pas de réintégration d'amortissements à la cession
⚠ Loyer plafonné : perte de rendement 10 à 20% vs marché libre selon zone
⚠ Rupture d'engagement : perte de la totalité des réductions IR passées
Comparatif Jeanbrun vs Denormandie — Quel dispositif pour quel profil ?
| Critère | Loi Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|
| Bien concerné | Tout logement meublé | Ancien avec travaux ≥25% |
| Zone requise | Aucune | A, B1 uniquement |
| Loyer libre | ✓ Oui | ✗ Plafonné |
| Avantage détention | Amortissement déduit | Réduction IR directe |
| Avantage cession | Pas de réintégration | PV des particuliers |
| Risque principal | Incertitude légale | Rupture d'engagement |
| Profil idéal | TMI élevée + horizon long | TMI élevée + défiscalisation |
Quel dispositif choisir ?
👤 Profil A — TMI 30-45%, objectif capitalisation
Loi Jeanbrun si adoptée, sinon LMNP standard. L'amortissement est très avantageux à haute TMI.
👤 Profil B — TMI 30-41%, objectif défiscalisation
Denormandie si bien en zone éligible. La réduction IR directe est plus sûre juridiquement.
👤 Profil C — TMI 45%, transmission prioritaire
SCI à l'IR avec démembrement. Ni Jeanbrun ni Denormandie n'optimisent spécifiquement la transmission.
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Acquisition & Financement
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